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2019-12-12 10:09 来源:克而瑞地产研究mp
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小Q导读:碧桂园一线城市老大目标如何达成?

文/克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬

碧桂园1-4月延续去年的高增速,已实现2041.6亿元合同销售金额,完成全年业绩目标的51%。多年的三四线大盘开发经历,使得碧桂园已经成为实际意义的“三四线老大”。然而,碧桂园近年加强一线城市战略布局,莫斌在碧桂园2017年经营分析会上甚至提出了“5年内各区域公司要做各自一线城市市场老大”的目标。无论这个目标的达成有多么艰难,就像中国房企龙头老大的目标一样,都是碧桂园努力的方向。

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瞄准一线城市和需求外溢的机会

一线城市是战略性的选择。2013年末,碧桂园在全国共有171个项目,除去广州的14个项目,还未进入北京、上海、深圳市场。然而,大家都明白一线城市的重要性,一线城市本身的市场加上一线城市的需求外溢,这是碧桂园瞄准一线城市市场的主要原因。莫斌表示,当碧桂园达到三四千亿的规模之后,一线市场必定会成为重要的战略构成,并可能占到整体业务的30%-40%。碧桂园一线战略的目标有了清晰的总规模目标。

一线城市项目盈利能力强。近年来房企的盈利能力不断下降。对于深耕三四线城市的碧桂园来说,当前一线城市项目虽然项目总体量较小,却能给碧桂园带来更可观的利润。

一线战略带动三四线。碧桂园以三四线郊区大盘开发的模式为大家所知,而布局一线的战略可以在一定程度上扭转碧桂园定位较低、产品线单一的品牌形象,带动环一线三四线城市的销售。值得注意的是,碧桂园在三四线城市也正在改变过去的城郊大盘模式,通过“劳斯莱斯战略”重塑产品线,通过差异化战略实现更高的定位和更好的销售。

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一线市场布局成果已现

从碧桂园2016年全年的业绩结构来看,碧桂园布局一线核心城市的战略,已经在业绩中有了体现。2016年,位于一线城市和目标一线城市的销售业绩都较2015年有所提升,位于一线城市的销售金额同比大幅增长208.4%到216.2亿元。

同时,自一线城市事业部建立以来,碧桂园在北上广深的新增土地投资都有了显著提升。2016年碧桂园新增土地投资合计人民币1775亿元。其中一线城市248.5亿元,占比14%,较2015年提升了4个百分点。而今年来碧桂园在北京、广州、上海已获取了几幅高价地块,在一季度的新增土地投资中,一线城市的金额占比更是达到了32.2%。按照这样的趋势,未来5年,碧桂园在四个一线城市的土地储备规模将成为争夺一线城市老大的重要砝码。

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上海模式或成其他一线城市模板

碧桂园在四个一线城市中,北京和深圳的市场份额较小。从2016年至今,北京和深圳新增项目总建面分别为79万方和104万方,项目个数分别为2个和5个。值得一提的是,环深圳周边的三四线城市中,东莞和惠州的项目较多,这两个城市的项目承接了许多深圳外溢需求。

广州是碧桂园一线城市战略的重要战场。在去年碧桂园销售贡献前100的项目中,广州占了4个,其中3个在前15个项目中。今年一季度,广州96.1亿元的销售业绩在碧桂园合同销售前10位的城市中排在第一位,占碧桂园一季度销售业绩的6.4%。在2016年广州的销售面积榜单中,碧桂园以106.55万方排在第一,在金额榜中也以146.9亿元排在第三。碧桂园也在广州继续扩充土地储备,碧桂园今年4月以底价57.5亿元的总价竞得广州番禺区广州国际科技创新城地块,土地出让面积约14.04万平方米。该宗地块亦是思科(广州)智慧城项目用地,是碧桂园在广州“产城融合战略”的一部分。

上海是碧桂园一线战略变革中最看重的城市。从一系列动作可以看出,上海已经成为碧桂园未来一线战略的核心城市。碧桂园自2015年进入上海市场至今共获取11个项目。2016年6月,位于上海嘉定的碧桂园嘉誉项目开盘当日即获得8亿元的销售额。今年3月,碧桂园还以22.45亿元的总价获得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块,总建筑面积13.7万方。根据碧桂园公布的数据,截止今年2月末,上海可售货量为165亿,假设都能变现,能在上海TOP10销售榜单中占据一席之地,但距离去年销售近500亿的绿地,仍有较大差距。

比较引人关注的是,上海区域的组织架构出现重大调整。碧桂园上海区域开始搭建长租公寓管理部、产城发展部、商业管理部的组织架构已开始搭建。这说明在住宅之外,碧桂园正在尝试其他细分领域的探索,而在上海区域试水的细分领域全覆盖模式一旦成功,极有可能成为其他一线城市的模板,成为真正意义上的“一线老大”。

总结:高速扩张必然也会看到风险,去年碧桂园新增拿地金额1775亿元,同比增长217%,虽然2016年末碧桂园扣除永续资本后净负债率为60%,处于行业平均水平,但流动负债中其他应付款(应付合营联营公司以及收购附属公司尚未支付的款项)达到了614.2亿元,同比大幅增长347.6%,实际上收并购带来的风险仍然存在。此外,去年销售业绩大幅增长,今明两年的项目竣工和交房可能会存在一定压力,随之而来的项目质量问题也可能带来不确定因素。

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